양도세 절세를 위한 필요경비 이해하기

주택을 매도하고 양도소득세 신고를
하면서 양도소득 산출을 위해 양도
차익을 계산할 때 양도가액에서 취득
가액 외에 필요경비를 공제할 수 있는데,
이 필요경비가 많을수록  양도차익이
감액되어 양도세액이 줄어듭니다.

※ 양도소득세 계산식
양도가액 ㅡ 취득가액 ㅡ 필요경비 =

양도차익 ㅡ 장기보유특별공제액 =

양도소득금액 ㅡ 기본공제액 =

과세표준 × 세율 = 산출세액

그런데, 이 필요경비 공제를 누락하여
절세의 기회를 놓치는 경우가 있는데
아래에서 소득세법 제97조에 규정
되어 있는 양도소득의 필요경비
계산에 대해 국세청의 양도소득세
사례집을 통해 필요경비의 구성
내용을 알아보겠습니다.

1. 필요경비의 구성
주택을 취득하고 보유, 처분하는 과정
에서 발생하는 비용 또는 경비에는
자산의 가치를 실질적으로 증가시키는
자본적 지출과 자산 본래의 기능 유지를
위한 비용으로서 수익적 지출 그리고
양도비 등이 있습니다.

여기서, 양도차익 산출을 위해 양도
가액에서 공제해 주는 필요경비에는
자본적 지출과 양도비 등이 포함되고
수익적 지출은 제외됩니다.

이는 수익적 지출은 자산 본래의
기능을 유지할 뿐 자산의 가치
상승에 기여하지 않는다고 보지만
자본적 지출은 자산 가치를 증가시켜
궁극적으로 양도가액이 늘어난다고
보기 때문입니다.

2. 자본적 지출 내용
자산의 내용연수를 연장시키거나 당해
자산의 가치를 현실적으로 증가시키기
위하여 지출한 수선비 등이 자본적
지출에 해당하는데 자본적 지출은
필요경비로 공제됩니다.

※ 자본적 지출(예시)
1) 아파트 베란다 새시비
2) 건물의 난방시설을 교체한 공사비
3) 방 확장 등의 내부시설 개량공사비
또는 보일러 교체비용
4) 자바라 및 방범창 설치 비용
5) 사회 통념상 지불된 것으로 인정되는
발코니 새시 설치대금
6) 방, 거실 바닥 교체 공사비용 등
7) 자본적 지출에 해당하는 인테리어
비용, 리모델링 비용 등

3. 수익적 지출 내용
수익적 지출은 정상적인 수선 또는
경미한 개량으로 자산의 가치를 상승
시키기보다는 자산의 본래 기능을
유지하기 위한 비용이므로  필요
경비로 공제받지 못합니다.

※ 수익적 지출(예시)
1) 벽지, 장판 교체비용, 싱크대
2) 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업,
문짝이나 조명 교체 비용
3) 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비
4) 하수도관 교체비, 오수 정화조
교체비, 타일 및 변기 공사비
5) 파손된 유리 및 기와 대체
6) 재해를 입은 자산의 외장 복구 및
도장, 유리의 삽입, 화장실 공사비,
마루 공사비 등

4. 양도비 등 내용
주택을 양도하기 위하여 직접 지출한
비용을 말하며 필요경비로 공제받을
수 있는데, 아래 예시 외에 세부적으로
매수자 부담 양도세, 중개수수료와
양도세 신고대행 수수료, 경매 취득시
대항력 있는 임차인에게 주는 전세
보증금(법적 의무 없는 합의금은
제외) 등이 필요경비로 공제받을 수
있습니다(상가건물을 매도하기 위해
지출하는 상권조사 비용이나 컨설팅
수수료 등은 제외).

※ 양도비 등(예시)
1) 양도소득세 과세표준 신고서 작성
비용 및 계약서 작성비용
2) 공증비용, 인지대 및 소개비
3) 매매계약에 따른 인도의무를 이행
하기 위하여 양도자가 지출하는
명도비용(세입자에게 주는 퇴거
합의금)
4) 주택 취득으로 매입한 국민주택
채권을 만기 전에 양도하여 발생한
매각 차손

결론적으로 주택을 취득, 보유, 처분하는
단계에서부터 지출하는 비용이 자본적
지출에 해당하는지, 수익적 지출인지,
양도비 등에 포함되는지 비교해서 증빙
서류를 잘 보관하여 필요경비로 인정
받는 것이 양도소득세 절세에 도움이
되겠습니다.

※ 증빙서류로는 신용카드매출전표,
현금영수증, 세금계산서, 계산서 등
증명서류를 수취, 보관하거나 실제
지출사실이 금융거래 증명서류에
의하여 확인되는 경우 필요경비로
공제 가능합니다(필요경비에 대한
입증책임은 납세자에게 있음).