양도세 비과세에서 제외되는 고가주택의 범위란?

주택의  양도소득에  대해서는  
1세대가 거주하기 위한  1주택이나
이사,  동거봉양,  혼인,  상속  등
특별한 사유로  인한 경우 양도세를
비과세 하는데요.

하지만,  양도가액이  일정 금액을  
초과하는 고가주택 부분에  대해서는
과세가  이루어지는데,  고가주택의  
범위에  대해  살펴 보겠습니다.


첫째, 양도세를 과세하는 고가주택은
주택  및  이에  딸린  토지의  양도
당시의  실지거래가액의  합계액이
12억원을  초과하는 것을 말합니다.

즉, 매도하는 주택의 실거래가액의  
합계액이15억원이라면, 12억원을  
초과하는 3억원에  해당하는 양도
차익에 대해 양도세를 과세합니다.

이때,  주택에  딸린  토지 즉, 부수
토지는  건물이  정착된  면적에
지역별로  소득세법 시행령에서
정하는  배율을  곱하여  산정한
면적 이내의 토지만 해당됩니다.


둘째,  공동  소유한  주택에  대한
고가주택의  판단은  소유지분에
관계없이  1주택(부수토지 포함)
전체를  기준으로  판단합니다.


셋째,  주택을 부담부증여하는 경우
수증자가  인수하는  채무액이
12억원  미만에  해당하더라도
전체의  주택가액이  12억원을
초과하면 고가주택으로 봅니다.

참고로,  부담부증여란  주택을
증여할때 전세보증금이나 대출액을
함께  수증자에게  부담시키는
것으로 부담부증여 부분은 양도로
보고  양도세를  과세합니다.

이상의  고가주택의  범위는
국세청의  답변 내용을  토대로
정리했으며  주택을  양도할때
전문가의 조언을 얻어 처리하면
되겠습니다.