고향주택 1세대 2주택 양도세 비과세 특례에 관하여

고향주택 1세대 2주택 양도세 비과세는 조세특례제한법(제99조의 4) 상 농어촌주택과 유사하게 농어촌지역을 활성화하기 위한 특례로 규정하고 있습니다.

이는 1세대 1주택자(일시적 2주택 등 포함)가 1채의 고향주택을 취득해 2주택이 되더라도 고향주택을 해당 1세대의 소유주택으로 보지 않고 1주택자로서 양도세를 비과세해 주는데  농어촌주택과  비과세 요건이 다른 경우도 있어 비교해서 정리해 봅니다.

첫째, 1세대를 기준으로 주택의 취득, 보유, 양도를 산정하는데 1세대는 농어촌주택과 같이 거주자와 그 배우자의 주소 등에서 생계를 같이하는 자를 포함한 직계존비속, 형제자매 등 가족단위를 말하는데 '1세대 1주택 비과세'의 세대 기준과 같다고 보면 됩니다.

둘째, 고향주택은 취득 당시 가족관계등록부 등(제적부 등을 포함)에 10년 이상 등재된 등록기준지 등(본적지 또는 원적지를 포함)으로서 10년 이상 거주한 사실이 있는 시 지역(이와 연접한 시 지역을 포함하며, 이상 요건을 모두 충족한 군 지역에 연접한 시 지역을 포함)이면서 수도권지역, 조정대상지역 등 규제지역을 제외한 인구 20만명 이하인 제천시, 계룡시 등 26개 시지역에 소재해야 합니다.

이때, 등록기준지 등 또는 거주한 사실(주민등록표 상 전입일과 전출일 기준)이 있는 지역의 시군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시군으로 보며, 이렇게 고향주택의 소재지역 요건은 농어촌주택과 차이가 있습니다.

셋째, 1세대가 취득하는 고향주택과 기존 보유하고 있는 일반주택이 행정구역 상 같은 시 또는 연접한 시에 있으면 안되며, 여기서 농어촌주택이 같은 읍면 또는 연접한 읍면에 있으면 안되는 것과 차이가 있습니다.

네째, 취득하는 고향주택은 농어촌주택과 같이 주택과 부속토지 가액의 합계액이 취득 당시 3억원 이하(일정요건의 한옥은 4억원 이하)여야 합니다.
이때, 주택과 부속토지의 가액은 기준시가를 말하며 매수한 후 집값이 상승해도 상관없습니다.

다섯째, 1세대가 고향주택을 취득하고 난 후 농어촌주택과 똑같이 3년 이상을 보유하고 그 고향주택 취득 전에 보유했던 일반주택을 처분해야 합니다.

여섯째, 고향주택 1세대 2주택 양도세 비과세 특례는 2009. 1. 1(농어촌주택은 2003. 8. 1)부터 2025. 12. 31까지 취득한 1채의 농어촌주택에 한시적으로 적용되고 이후 적용기간의 연장 여부는 조세특례제한법 개정에 따릅니다.

고향주택의 양도세 비과세 특례는 농어촌주택 특례 이후에 유사하게 도입되었으나 소재 지역 등에서 차이가 있어 꼼꼼히 따져봐야 하므로 취득 또는 양도 전에 전문가의 조언도 받아 확인해 보고 결정하는 것이 비과세 받는데 차질이 없겠습니다.