집합건물 등기부 상의 ‘토지 별도등기’에 유의해야

집합건물의 등기부는 1동 건물의
표제부와 전유 부분의 표제부,
그리고 갑구, 을구로 구성되어
있어 표제부가 2가지입니다.
토지는 대지권으로 존재하고
건물 표제부에 대지권 비율로
토지의 소유권이 표시됩니다.

집합건물의 경우 일반적으로 구분건물
과 대지권의 소유자가 동일합니다만
토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른
경우도 있는데 이런 경우 집합건물
등기부 표제부의 대지권 부분에 '토지
별도등기'로 표시되므로 이런 사항이
보이면 주의해야 합니다.

집합건물에서 ‘토지 별도등기’가 있다는
것은 건물을 소유하고 있는 사람과
토지를 소유하고 있는 사람이 다를 수
있다는 것을 말합니다.
즉, 내가 아파트 한 호실을 소유하고
있더라도, 그 아파트가 지어진 땅(토지)의
주인은 따로 있을 수 있다는 것입니다.


1. '토지 별도등기'의 의미

일반적으로 단독주택의 등기부등본은
토지와 건물에 각각 존재하지만,
집합건물인 경우에는 토지와 건물을
하나의 부동산으로 보아 분리하여
처분하지 못하도록 되어 있어, 원칙적
으로 집합건물은 각 호실마다 하나의
등기부만 존재합니다.


그런데 집합건물인 아파트, 연립주택,
다세대주택, 집합건물 상가의 등기부에
‘토지별도 등기’가 기재되어 있는 경우가
간혹 있는데, 토지별도 등기는 건물
등기부 등본의 전유 부분 표제부에
표기되어 나타납니다.

이는 건물과 달리 토지에 별도의 권리
관계가 설정되어 있음을 알려주는 것으로
집합건물임에도 별도의 토지등기부
등본이 존재한다는 것입니다.

즉 토지별도 등기는 집합건물의 건물과
토지의 권리관계가 서로 일치하지 않다는
것을 의미하는 것으로 법정지상권처럼
토지와 건물이 같은 소유주였지만 경매
등의 이유로 토지와 건물의 소유권이
별도의 소유자로 분리되는 경우와는 달리,

토지별도 등기는 건물이 지어지기 전부터
토지에 설정되어 있는 저당권 등의 제한
물권 등이 존재한다는 것을 의미합니다.


2.  '토지 별도등기'의 원인

1) 토지 담보대출로 신축한 집합건물

몇 가지 원인이 있지만 주로 집합건물을
지을 때 토지를 담보로 먼저 대출을 받은
뒤에 건물을 신축하고 분양을 하면서
분양대금으로 대출금을 상환하고,
각 세대별로 근저당권이 해결된 대지
지분권을 넘겨주는 것이 정상적인
절차인데 이것이 제대로 진행되지
않은 경우입니다.

토지별도 등기가 확인되면 반드시 토지
등기부 등본을 발급받아 내용을 확인해야
하는데 채무가 해결되지 않아 토지에
저당권이 그대로 남아 있을 수도 있고,
토지등기부에는 이미 설정되었던 모든
권리가 정리되었음에도 토지별도 등기의
공시가 등기부상에 삭제되지 않은
경우도 있습니다.


2) 땅을 빌려 지은 집합건물

‘토지 별도등기’는 주로 신축한 다세대
주택이나 연립주택에서 종종 볼 수가 있고
간혹 아파트에서도 볼 수가 있습니다.

토지를 빌려 집합건물을 지은 경우에
대지권 소유자와 건물소유자가
달라지게 됩니다.
나중에 건축물 시행사가 대지의 소유권을
이전받아 일치시켜야 하지만 여러 가지
사정에 의해 그렇지 않은 경우 토지와
집합건물의 소유자가 달라지게
됩니다.


3. 매매시 '토지 별도등기' 여부
확인, 열람 필요

집합건물의 매수를 위해 등기사항증명
서를 열람 및 확인할 때 꼭 표제부에
'토지 별도등기'가 있는지를 확인하고,
토지별도 등기가 공시되어 있다면
반드시 토지 등기부를 열람하여 별도
등기의 내용이 어떤 것인지 확인하는
것이 매우 중요합니다.

일반적으로 집합건물은 보통 토지와
건물이 동시에 처분이 됩니다.
토지만의 지분권자가 있을 수 없지만
집합건물 등기부 표제부란 대지권 부분에
'별도등기 있음'이라는 항목이 보인다면
토지의 지분권자가 있다는 것이므로
꼭 확인하여야 합니다.
 
이 경우 구분건물의 매매가가 반토막이
나기도 하므로 간혹 아파트가 아주 저렴
할 때는 특히 등기부 표제부의 대지권
부분을 눈여겨보고 확인을 해야 합니다

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