차임(월세)을 연체하면 갱신요구권, 권리금 등 불이익 받을 수 있어

차임을 연체하면 어떤 손해가 있을까?
임차인들이 차임을 연체했을 때에는 실제로 손해를 보는 것이 많은데, 별거 아닌 것으로 가볍게 생각할 수 있습니다.

여기서는 상가건물 임대차 기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 대법원 판례(대법원2021.5.13. 선고2020 다255429)를 소개하고,
몇가지 불이익도 함께 정리해 차임 연체에 대한 경각심을 가져 보고자 합니다.

계약해지권과 갱신요구권 행사의 차이
상가건물임대차보호법(제10조 제1항 제1호)에 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나를 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 규정하고 있다.

대법원은 상가건물임대차보호법제10조의8 에서 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하여 위의 경우와 문언을 달리 규정한 취지를 고려할때,
임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는데 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우, 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 계약이 연장되는 것을 허용하지 아니한다고 판결한 것입니다.

즉, 임대인의 계약해지권은 행사할 당시에 차임연체가 3기에 달해야 하나, 임차인의 계약갱신요구권은 행사할 당시에 3기에 이르는 차임이 반드시 연체되어 있어야만 하는 것은 아닙니다.

차임연체가 상가는 3기분, 주택은 2기분
임차인이 차임을 연체했을때 받는 불이익은 상가나 주택 모두 계약을 해지 당할 수 있고 (임대인의 계약해지권), 계약갱신청구권을 행사할 수 없다는 것입니다.
다만, 연체액이 상가는 3기분, 주택은 2기분으로 다를 뿐이며 이는 각각 3개월분, 2개월분을 말합니다.

여기에 상가는 권리금 회수 기회도 잃게 되고 (동법제10조의4 제1항), 부담하지 않아도 될 수 있는 원상복구 비용까지 부담할 수도 있습니다.

그 차이를 정리해 보면,
주택과 상가 모두 계약해지는 해지통보 당시 연체 사실이 없으면 해지가 불가한데, 계약갱신요구와 권리금 회수기회 보호(상가만 해당)는 현재 연체액이 없어도 과거 연체 사실만으로도 거절이 가능한 것으로 서로 차이가 있습니다.

주의해야 할 것은,
차임을 연체하면 보증금에서 공제하면 되니 계약을 해지할 수 없다고 생각할 수 있는데, 보증금과 월세는 별개로 임대인의 승낙이 없이는 불가하므로 연체시 해지 통보가 가능합니다.

또한, 계약해지는 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때' 가능하므로 계약해지 통지 전에 차임 연체액을 지급하면 해지할 수 없게 된다는 사실도 알고 있으면 좋겠습니다.