부동산 매수할때 위반건축물 여부 꼼꼼히 살펴야

부동산을 매수할때 대개 공인 자격을 갖춘 중개사사무소를 통해 거래를 하고 있지만 현실에서는위반건축물의 위반상태가 해소되지 않고 매매가 이루어지는 경우가 있어 매수인의 재산권에 손실을 가져올 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

특히, 매수인의 입장에서 부동산을 매수할때 등기사항증명서 외에건축물대장에 기록된 위반건축물 여부 확인은 물론이고, 아직 드러나지 않아 건축물대장에 표시되지 않은 위반건축물에 대해서도 현장을 방문하여 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

위반건축물이란?
건물을 무허가로 증축, 개축하거나 준공받은 후 불법으로 개조, 용도변경 등을 하게 되어 건축법을 위반한 건물로, 관할관청에서 시정명령을 거쳐 시정명령을 이행할때까지 이행강제금이 부과 됩니다.

예를들어, 다가구주택의 주차기준을 피하기 위해서 일단 허가를 받고 준공 후 불법으로 증축, 개축하여 실제 주차공간이 부족하게 되거나, 근린생활시설로 건축허가를 받아놓고 다세대주택으로 불법 개조하여 분양을 하는 경우 등이 있습니다.

위반건축물에 대한 시정명령과 이행강제금
관할관청(건축허가권자)은 이러한 위반건축물을 발견하면,  건축주, 소유주 등에게 해당 건축물의 위반 부분에 대해 철거, 용도변경 등의 시정명령을 내리게 되고, 건축물대장에 위반 내용을 기재 합니다(건축법 제79조).

만일, 시정명령을 받은 자가 주어진 이행기한까지 이를 시정하지 않으면, 건축허가권자인 관할관청은 시정명령이 이행될 때까지 매년 2회 이내에서 이행강제금을 부과할 수 있는데(건축법 제80조), 이런 건물을 매수하게 되면 큰 손해가 발생할 수 있습니다.

매매시 매도인과 중개업자는 위반건축물에 대해 고지,설명해야
매도인은 자신의 건물이 위반건축물로 이행강제금이 부과될 수 있음을 매수인에게 고지하고, 중개업자도 매수인과 함께 건축물대장을 확인하여 중개대상물확인설명서에 기재하고 설명해 주어야 추후 분쟁을 피할 수 있습니다.

만일, 매수인이 위와 같이 위반건축물이라는 것을 충분히 고지받아 인지한 상태에서, 매매대금을 정하고 매매계약을 체결하였다면 추후 이의를 제기할 수 없다는 법원의 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2015가합525860 판결).

위반건축물에 대한 고지,설명이 없었다면 매수인의 이의제기 가능
매수인이 위와 같은 위반건축물 여부 및 이행강제금 부과 등에 대해 충분히 고지받지 못한 채로 매매대금을 정하고 매매계약을 체결하였다면, 매도인에게 계약취소, 계약해제, 손해배상소송 등을 제기할 수 있고, 중개업자를 상대로 고지의무, 확인설명의무 등 위반을 이유로 손해배상청구 등을 할 수 있습니다.

그러나, 계약을 취소하거나 해제하려면 매수인을 속였다거나 위반건축물의 비중이 상당해 철거시 계약의 목적을 달성할 수 없다는 점 등을 입증해야 하는데 이것이 쉽지가 않아 손해배상을 청구하게 되는 경우가 많습니다.

위반건축물에 대해 손해배상을 청구하여 법원으로부터 '증축 부분을 철거하고 재시공하는데 소요되는 비용 및 그에 따른 해당 건물의 시가하락액'에 대해 손해배상이 인정된 사례도 있습니다(인천지방법원 2011가단24653 판결).
물론, 이행강제금을 부담했다면 이 부분도 손해배상에 포함된다고 봅니다.