주택이나 상가를 임대차 또는 매매 하기 위해 등기사항증명서를 열람해 보면 가끔 신탁된 부동산을 만나게 됩니다.
부동산 신탁은 일반 담보대출 비율(약 40%) 에 비해 많은 담보대출(약 90%)을 받기 위해 이루어지는 부동산 담보신탁 유형이 대부분 입니다.
이러한 부동산 담보신탁은 부동산 소유자(위탁자, 신탁자)가 부동산을 신탁회사(수탁자)에 신탁하고 수익권증서를 발급받아 금융기관(우선 수익자) 에서 이를 담보로 대출을 받는 형태로 운용됩니다.
신탁된 부동산의 신탁번호로 신탁원부 발급
등기사항증명서를 발급받아 보면 갑구란에 신탁회사 명칭과 신탁번호가 기재되어 있는데, 신탁된 부동산에 대해서는 반드시 등기소에서 이 신탁번호로 신탁원부를 발급받아 이를 토대로 계약을 진행해야 우리의 소중한 재산을 지킬 수 있어 각별한 주의가 요구됩니다.
이렇게 신탁원부를 발급받아 보면 부동산의 신탁유형과 신탁계약 조건 그리고 매매 또는 임대차 계약에 관한 권리가 누구에게 있다고 표시되어 있는데 이를 토대로 임대차 계약 등을 진행해야 합니다.
즉, 담보신탁 유형으로 등기된 부동산은 신탁자(위탁자)인 전 소유자와 단독으로 계약을 진행하면 안되고, 수탁자인 신탁회사를 방문해 충분한 법률적 상담을 거쳐 신탁자인 전 소유자 입회 하에 신탁회사와 함께 진행해야 합니다.
신탁부동산의 소유자는 신탁회사라고 판시
신탁부동산의 소유자는 수탁자인 신탁회사라는 사실을 분명히 인식해야 하는데, 이와 관련 판례를 보면 "수탁자 앞으로 소유권 이전등기 를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 완전히 수탁자에게 이전되고, 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니다"라고 판시한 바 있습니다(대법원 1991.8.13 선고91다12608).
임대차계약은 신탁회사 동의받고 신탁회사로 보증금을 입금시키는 특약이 일반적
특히, 신탁원부의 특약사항란 등을 보면 당해 부동산의 매매 또는 임대차계약의 권한은 누구에게 있고 계약금은 누가 수령할 수 있으며, 위탁자인 전 소유자와 계약시 수탁자의 동의를 요한다는 등 권리관계가 명시되어 있습니다.
신탁원부 상 임대차계약은 수탁자의 승낙 아래 신탁자 명의로 체결하되, 임차보증금은 수탁자에게 지급하도록 명시되어 있는 것이 공통이므로, 임대차계약시 신탁회사의 승낙을 받고 신탁회사에서 보증금을 반환하겠다는 확인서 또는 동의서를 받고 임차보증금을 신탁회사에 지급해야 문제가 생기지 않습니다.
신탁회사 동의없는 임대차계약시 대항력, 우선변제권. 최우선변제권 상실
수탁자(신탁회사) 동의없이 임의로 위탁자와 임대차계약 체결시 임차인이 주택임대차 보호법상 또는 상가건물임대차보호법상 대항력, 우선변제권. 최우선변제권의 권리를 행사할 수 없습니다.
매매계약은 신탁자 또는 신탁회사와 체결에 따라 동의, 대금지급 대상 등 달라
매매계약은 신탁자와 체결할때에는 반드시 신탁회사의 동의 확인이 필수이며, 신탁과정에서 대출을 실행한 금융기관을 방문하여 매매계약 체결과정을 설명하고 대금 납부방법 및 대상 등을 정확히 확인하고 그에 따라야 합니다.
반면에 신탁회사와 체결시는 신탁자를 입회시켜 의사를 확인하고 협의하되, 매매대금을 신탁회사에 납부하고 신탁회사 로부터 신탁자(위탁자)를 거쳐 소유권 이전등기를 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.
결국, 신탁부동산을 거래할 때는 그 소유자가 신탁회사라는 점을 분명히 인식하고 신탁원부 상의 계약과 특약내용을 토대로 전문가의 자문을 받아 신탁회사나 금융기관 의 사전 동의, 승인, 대출금변제 확인서, 담보신탁해지확인서, 신탁해지증서 등의 서류를 차질없이 확보하고 대출금 변제 등을 완벽하게 하자없이 처리해야 소중한 재산권을 지킬 수 있습니다.
특히, 신탁자가 신탁회사와 금융기관의 동의를 받아 신탁부동산의 임대차계약을 체결했더라도 이것이 채무 초과상태의 사해행위에 해당되어 소액보증금의 최우선변제권을 인정받지 못한 판례(대법원 2005.5.13선고2003다50771)가 있을 정도로 그 권리관계가 복잡하므로 신중을 기해야 합니다.
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