전대차중인 임차인의 대항력과 우선변제권 유지를 위한 요건

우리가 개인사업을 위해 상가를 임차할 때에는 만약의 사고에 대비해 보증금을 지키기 위한 임차인의 대항력과 우선변제권의 확보가 중요한데요.

상가 임차인이 건물 인도와 사업자등록 및 확정일자를 받은 후 사업을 개시하지 않고 전대차를 했는데, 전차인이 사업자등록을 하지 않고 사업을 개시해 임차인이 경매에서 대항력을 상실한 대법원 판례(대법원 2006.1.13. 선고 2005다64002)를 소개 하겠습니다

대항력과 우선변제권이란?
대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리로 인도와 전입신고(주택의 경우)를 갖추고 경매 배당요구 종기일까지 그 대항력을 유지해야 하며, 우선변제권은 다른 후순위권리자 보다 우선 변제받을 수 있는 권리로 확정일자 부여를 요건으로 합니다.

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 상가건물의 인도 및 사업자 등록을 구비하고, 확정일자를 받아야 하며,
그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다고 설시하고 있습니다.

전차인이 배당요구 종기까지 사업자등록을 유지해야 임차인의 대항력이 유효!
그런데, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고,
이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다고 판단했습니다.

위 판단 근거는
신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고,

사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항에 두고 있습니다.

그래서, 사업자등록을 했더라도 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 적법한 사업자등록이 아니므로 대항력과 우선변제권이 인정되지 않으며,

임차인이 상가건물을 임차하고 인도와 전입 및 확정일자를 받았으나 사정상 전대차를 할 경우, 직접 점유와 사업을 운영하는 전차인이 반드시 사업자등록을 하고 경매 배당요구 종기일까지 유지를 해야 한다는 사실을 기억해야 하겠습니다.