세입자의 최초 대항력 일자는 중간에 세대주가 변경되어도 경매에서 유지

전월세나 반전세 계약을 할 때 선순위 근저당권 등의 여부를 확인하고 만일의 경우 경매 등을 대비해 임차 보증금을 보호하기 위한 수단으로 주택의 인도(입주)와 동시 주민등록 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아 놓습니다.

이렇게 하여  근저당권, 가압류 등 말소기준권리 보다 선순위로 대항력과 우선변제권을 갖게 되면 혹시 임차 주택이 경매 등으로 매각이 되더라도 임차 보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 인수하게 되거나 새로운 집주인이 양수인으로서 지위를 승계하게 되어 보증금을 보호받게 됩니다.

그런데, 주민등록 전입신고 후 임차 주택에 거주하는 동안 사정에 의해 세대분리나 세대합가 등이 이루어지면서 전입신고한 세대주가 변화가 생겼을 때 경매에서 기존의 대항력이 당초 일자를 기준으로 존속되는지 또는 새로운 날짜로 바뀌는지가 궁금한데요.
판례에서는 기존 대항력이 유지되는 것으로 나와 있는데 아래에서 사례별로 살펴보겠습니다.

첫째, 자녀 중 한 사람이 세대분리를 하여 세대주로서 전세계약을 체결했는데 이후 임대인이 그 전셋집에 저당권을 설정하고 그 후 부모님이 그 임차주택으로 이사 오면서 세대합가를 하여 세대주가 되었는데 이때 경매가 시작되면 부모님인 세대주로 변경된 전입일자를 기준으로 보면 저당권 보다 후순위이지만 임차인의 보증금은 보호받을 수 있습니다.

세입자의 대항력은 세대주의 전입일자가 아닌  세대원을 포함해서 최초 전입일자를 기준으로 판단하게 됩니다.
즉, 임차인의 대항력을 판단할 때는 세대주를 포함한 세대 구성원 전원의 전입일자 중 가장 빠른 사람을 기준으로 판단해야 하기 때문에 그렇습니다.

둘째, 세대주인 아버지가 가족과 함께 세대를 구성하고 거주하다 직장문제 등 특별한 사유로 인하여 자신이 전출하면서 어머니를 세대주로 변경하고 일정기간이 경과한 후 아버지가 다시 재전입하면서 세대주가 되는 경우 그 사이에 근저당권 등이 설정되었다면 어떻게 될까요.

마찬가지로 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 대항 요건은 계약 당사자뿐만 아니라 그 배우자나 자녀의 주민등록을 포함하고 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 계약 당사자만 일시적으로 다른 곳으로 옮기더라도 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없기 때문에 대항력을 상실하지 않는다는 것이 대법원 판례입니다.

셋째, 혼인으로 어느 한쪽 배우자가 기존에 거주하던 임차인의 주택으로 이사하면서 세대를 합치고 세대주를 변경하는 경우에도 이렇듯 세대원이 먼저 전입되어 있는 상태에서 세대합가가 이루어지고 세대주가 변경된 경우라면 세대 구성원의 최초 전입일자가 대항력 판단의 기준이 됩니다.