선순위인 주택 임대차 보증금은 국세 보다 우선 변제받을 수 있다

임차한 주택이 경매나 공매되었을 때 임차인의 확정일자가 법정 기일보다 빠르면 당해세의 배분 예정액만큼은 보증금을 우선 변제받을 수 있게 되었다.
이때, 상가임대차의 경우는 우선 변제가 적용되지 않으므로 주의해야 한다.

원래, '당해세 우선 원칙'에 따라 법정기일 보다 앞서 설정된 저당권 등으로 담보된 채권 또는 보증금반환채권(대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 또는 전세권)이라도 경매 또는 공매 시, 우선 변제가 어려웠다.

이에 경매나 공매에서 우선 변제권만 믿고 배당받으려던 임차인은 전혀 생각지도 못한 당해세 때문에 보증금을 다 못 받기도 하는데, 당해세가 상속세, 증여세, 종합부동산세인 경우 금액이 커서 보증금을 한 푼도 못 건질 수도 있었다.

이는 정부가 전세사기 등의 피해로부터 임차인을 보호하기 위해 국세기본법(제35조 제7항)을 개정한 결과로써 경매 또는 공매 시, '국세 우선의 원칙'에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 또는 전세권에 의해 담보된 보증금반환채권에 예외를 인정한 것으로 올해 2023. 4. 1부터 시행되고 있다.

이때, 2023. 4. 1 이후  경매의 경우 매각허가결정 또는 공매의 경우 매각결정되는 부분부터 적용되는데, 4월 1일 이전부터 경매나 공매가 진행되었어도 4월 1일 이후에 매각(허가) 결정이 있는 경우에는 적용받을 수 있다.

여기서, 당해세란 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 국세와 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세 등 지방세로서 매각 부동산 자체에 대해 부과된 조세와 그 가산금을 말한다.

또 법정기일은 세금의 종류와 징수방법에 따라 과세표준과 세액의 신고일, 납세고지서 발송일, 납세의무 확정일, 압류등기일 또는 등록일 등으로 다를게 정해져 있으므로 해당 세금의 법정기일이 언제인지 정확하게 확인해서 임차인의 확정일자 또는 전세권 설정일자와 비교하여야 한다.