DSR, 스트레스 DSR, DTI, LTV 비교해서 이해하기

주택을  마련하기  위해서는
대출이  불가피한데요.
대출을 받기 위해서는 대여금의
한도를  정하는  기준이  되는
용어를 알고 자금계획(현금과
대출)을 준비해야 되는데
DSR, 스트레스 DSR(2024. 2월

시행),  DTI,  LTV의 개념에 대해  

정리해  보겠습니다.

첫째,  DSR는  Debt  Saving  
Ratio의  약자로  총부채원리금
상환비율을  말합니다.
즉, 연소득금액에서  연간 모든
원리금 상환액이 몇 퍼센트를
차지하고 있는지를 나타내는
지표입니다.
(연간 모든 대출 원리금상환액÷
연간소득×100)

이때,  원리금상환액은 주택담보
대출 외에 신용대출, 학자금,
장기카드 대출, 마이너스통장 등
모든 기타 대출을 포함합니다.
주택담보대출의 심사기준이 되는
DSR는 2023년 금융권은 40%,  
2금융권은 50%가 적용되고
있습니다(1억원 이상 대출 대상).

 

둘째, 스트레스 DSR은 2024. 2월

도입되었는데, 변동금리 대출

등을 이용하는 차주가 대출

이용기간 중 금리상승으로 인해

원리금 상환부담이 상승할 가능성

등을 감안하여 DSR 산정시 일정

수준의 가산금리(스트레스 금리)

를 부과하는 것을 말합니다.

 

스트레스 DSR의 시행은 우선, 

은행권 주택담보대출을 시작

으로 2024. 6월 이후 신용대출,

제2금융권 등으로 확대해

나가게 되는데  2024. 2~6월

은행권 주담대에 적용되는

가산(스트레스) 금리는

0.38%가 됩니다.

 

이는 과거 5년 중 가장 높았던

수준의 월별 가계대출 가중평균

금리와 현시점 금리를 비교해서

결정하되 하한(1.5%)과 상한

(3.0%)을 두는데 점진적으로

2024. 2~6월은 산출된

가산금리의 25%, 하반기는 50%,

2025년부터는 그대로 100%

적용하게 됩니다.

 

스트레스 금리 0.38% 적용에

따른 올 상반기 차주별 주담대

대출한도는 대출유형별 -2%

내지 -4% 감소가 예상되는데 

소득 5천만원 차주를 가정했을때

-500만원에서 -1,500만원 정도

줄어들 것으로 봅니다.

셋째, DTI는 Debt  To  Income의  
약어로 총부채상환비율입니다.
즉,  연소득금액에서 연간 주담대
원리금과 기타 대출이자 상환액이  
차지하는  비율입니다.
(모든 주담대 원리금상환액+기타
대출 이자상환액/연간소득×100)


넷째,  LTV는  Loan  To  Value  
Ratio의 약자로 담보인정비율
즉,  담보로  인정하는 담보물의
가치비율을  의미하며  일반적으로
KB시세를  기준으로  합니다.
(대출금액÷담보물의 가치×100)

그래서, LTV로 계산한 대출한도는  
담보부동산 가격 × LTV × 은행별

대출허용비율이며,  LTV는 주택수,
규제/비규제 지역에 따라
약 30 ~ 80%로  제한됩니다.
(생애최초 주택구입시 80% 적용/
6억원 한도)


비교해 본다면  DSR,  DTI가  
대출자의  소득을  대비해  
대출한도가  정해져  갚을 수
있을 만큼만  빌려 준다면,  
LTV는 담보부동산의  가격에  
대비해  대출한도가  정해집니다.

최근 전세사기 피해자에 대해서는
대출금액  4억원 한도에서  DSR,  
DTI  적용을  배제하고  LTV는
비규제 지역의 경우  80%로
완화하고  있습니다.