재건축으로 1 주택이 1+1 조합원입주권/주택으로 전환 시, 양도세 비과세 특례

재개발, 재건축 등이 진행되면 관리처분
계획 또는 사업시행계획(소규모주택 정비)
인가 시점을 기준으로 조합원(토지등
소유자)의 주택 분양이 확정됩니다.

여기서 조합원 소유 토지 등의 권리가액
등이 일정 기준 이상으로 많을 경우
주택을 2개 분양받을 수 있는데 이렇게
분양받은 주택을 매도할 때 양도세
특례 등에 대해 알아보겠습니다.


1. 분양 근거(1+1 조합원입주권/주택)

도시 및 주거환경정비법(제76조 제1항
제7호 라목)에서 조합원의 권리가액의
범위에서 또는 종전 주택의 주거전용
면적의 범위에서 2 주택을 공급할 수 있고,
이 중 1 주택은 주거전용면적을 60m²
이하로 하고 있습니다.

이때, 60m² 이하로 공급받은 1 주택은
이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기
전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그
밖에 권리의 변동을 수반하는 모든
행위를 포함하되 상속의 경우는 제외함)
하거나 전매를 알선할 수 없도록
되어 있습니다.

이를 근거로 지자체별로 조례에 주택
공급 기준을 정하고 있는데 서울시를
보면, 도시 및 주거환경정비조례
(제38조 제1항 제3호)에서 도시 및
주거환경정비법(제76조 제1항 제7호
라목)에 따라 2 주택을 공급하는
경우에는 권리가액에서 1 주택의
분양주택가액을 제외하고 나머지
권리가액이 많은 순서로 60m²
이하의 주택을 공급할 수 있도록
되어 있습니다.  


2. 조합원입주권 2개 모두
양도하는 경우

1세대 1 주택(주택부수토지 포함)이
재개발, 재건축 등의 관리처분계획
(사업시행계획) 인가로 2개의 조합원
입주권으로 전환되어 같은 날 1인에게
모두 양도하는 경우,

당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는
조합원입주권 1개는 양도세가 과세되고
나중에 양도하는 조합원입주권 1개는
1세대 1 주택 비과세 특례가 적용됩니다.
[국세청 서면-2016-법령해석재산-
2865(2016.02.23)]


3. 다른 주택 취득 후 2개 모두
양도하는 경우

세대 1 주택(주택부수토지 포함)이
재개발, 재건축 등의 관리처분계획
(사업시행계획) 인가로 2개의 조합원
입주권으로 전환되고 다른 주택을
취득하여 세대원 전원이 이사한 후
다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내*
에 조합원입주권 2개와 청산금에 대한
권리를 함께 양도한 경우,

* '3년 이내 양도''에 대해 다른 주택을
취득한 날부터 3년이 되는 날 현재
경매, 공매 등을 신청한 경우 등의
예외사유 있음(소득세법시행령 제
155조 제18항)

당해 거주자가 선택하여 먼저 양도하는
조합원입주권 1개는 양도세가 과세되고
나중에 양도하는 조합원입주권 1개는
일시적 1세대  2 주택에 준해 비과세
특례가 적용됩니다.

위의 경우 일괄 양도한 조합원입주권
2개의 양도가액의 구분이 불분명한
때에는 안분계산합니다.
[국세청 사전-2017-법령해석재산-
0528(2017.10.20)]


4. 주택으로 양도하는 경우

1세대 1 주택이 조합원입주권 2개가
되었다가 다시 주택 2개로 완공된
후에는 먼저 양도하는 주택은 과세
대상이며 이후 처분하는 최종 1 주택만
비과세 받을 수 있습니다.

그렇다면, 양도차익이 적은 주택을 먼저
양도해야 하는데 위와 같이 전용면적
60m² 이하 주택의 경우 3년 내 전매
금지로 묶여 있으므로 이에 따라 매도
시기를 고려해야겠습니다.

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