부동산 지분 공유자의 우선매수권, 분할청구권 및 지분귀속 문제

지분 공유자의 우선매수권이란 부동산
지분이 공매 또는 경매로 매각될 때 지분
공유자가 다른 매수신고자 보다 우선해서
매수할 수 있는 권리인데, 지분 공유자의
분할청구권 등 실정법상 권리에 대해
알아보겠습니다.


1. 지분 공유자의 우선매수권

1) 공유자 우선매수권의 인정 및 근거

부동산 지분이 공매(또는 경매)로 매각될 때
기존 공유자에게 우선매수권(우선매수신고권)
이 인정되며 법원은 최고가매수신고자 보다
그 공유자에게 매각을 허가하여야 합니다.

이는 민사집행법 제140조*에 근거하며,
경매나 공매 과정에서 제3자가 아닌 기존
공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할
수 있도록 한 제도입니다.

* 제140조(공유자의 우선매수권) 
① 공유자는 매각기일까지 제113조에
따른 보증을 제공하고 최고매수신고
가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을
우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수
신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을
허가하여야 한다.
③ 여러 사람의 공유자가 우선매수
하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를
마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유
지분의 비율에 따라 채무자의 지분을
매수하게 한다.
④ 제1항의 규정에 따라 공유자가 우선
매수신고를 한 경우에는 최고가매수
신고인을 제114조의 차순위매수신고인
으로 본다.

2) 우선매수권 행사 요건 및 방법

(1) 공유자는 매각기일이 종결되기 전까지
우선매수신고를 할 수 있습니다.
단, 공유물분할판결에 의한 경매의 경우
에는 우선매수신청이 인정되지 않습니다.

(2) 우선매수신고를 하면 최고가매수
신고인의 가격과 동일한 조건으로 그
지분을 매수할 수 있습니다.

3) 우선매수권의 경합

여러 사람의 공유자가 우선매수를 신고할
때에는 특별한 협의가 없으면 매각의 허가
후에 공유지분의 비율에 따라 채무자의
지분을 매수하게 됩니다.


2. 공유물의 분할청구권

1) 분할청구권 내용(민법 제268조)

공유자는 공유물의 분할을 공유자간 협의
하거나 법원에 청구할 수 있는데 5년내의
기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할
수도 있습니다.

공유자가 공유자간 약정으로 공유물의
분할을 제한하는 기간은 10년을 초과할
수 없습니다

이러한 공유물 분할청구권은 구분건물
(집합건물)의 공유로 추정되는 공용 부분,
상린자의 공유로 추정되는 경계에 설치된
경계표, 담, 구거 등에는 적용되지 않습니다.

2) 공유물 분할 방법(민법 제269조)

공유자는 분할 방법을 협의하여 정하되
협의가 이루어지지 않으면 법원에 분할을
청구할 수 있습니다.

공유물이 현물로 분할할 수 없거나 분할로
인하여 현저히 가액이 감소될 염려가 있을
경우 법원은 경매를 명할 수 있습니다.

3) 분할로 인한 담보책임(민법 제270조)

공유자는 분할로 인하여 다른 공유자가  
취득한 물건에 대해 그 지분의 비율로
매도인의 담보책임*과 동일한 책임이
있습니다

* 민법 제570조 내지 제581조 참조


3. 공유물의 귀속

공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이
사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각
지분의 비율로 귀속합니다(민법 제267조).


※ 민법 관련규정
제267조(지분포기 등의 경우의 귀속) 
공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이
사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게
각 지분의 비율로 귀속한다.

제268조(공유물의 분할청구) ① 공유자는
공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나
5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을
약정할 수 있다.
② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은
갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의
공유물에는 적용하지 아니한다.
제269조(분할의 방법) ① 분할의 방법에
관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는
공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여
현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는
법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
제270조(분할로 인한 담보책임) 공유자는
다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에
대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한
담보책임이 있다

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