임차권등기 요건, 효과, 셀프신청 절차, 방법 알아보기

요즘 당근마켓을 통한 부동산 직거래와
셀프등기가 늘어나고 있는데 전세사기
여파 등으로 임차권등기도 증가하고 있어,
임차권등기명령 요건, 효과, 셀프신청하는
절차와 방법을 정리했습니다.

전세기간이 종료되어 이사를 가야 하는데
보증금을 돌려받지 못할 때 퇴거를 하더라도
현재의 대항력 또는 우선변제권을 잃지
않기 위해 임차권등기를 하는데
장단점도 있습니다.

예를 들면, 전세권은 범위가 표기되어
집합건물이 아닌 경우 낙찰가 부분에서만
배당받는데 임차권은 토지와 건물 낙찰가의
합계액에서 배당을 받을 수 있어 좋습니다.

반면, 주택임차권 등기명령에 의한 등기가
된 경우에도 그 등기에 경매신청권은 부여
되어 있지 않으며(임의경매), 경매 시 배당
신청도 해야 하고 임차권등기가 되면
세입자를 구하기 어려울 수도 있다는
점 등을 알고 있어야 합니다.


1. 임차권등기명령 신청요건

임차권등기명령은 임대차계약 기간이
종료된 후 보증금*이 반환되지 아니한 경우
임차인**이 신청할 수 있는데 아래 경우와
같이 나누어 볼 수 있습니다.

* 보증금의 일부를 돌려받지 못한
경우에도 가능함

**우선변제권을 승계한 금융기관 등도
대위 신청 가능함

1) 임대차 계약기간이 종료되어 계약이
해지되었는데 보증금을 돌려받지 못한 경우
이를 증빙하는 서류를 첨부하여 신청할 수
있습니다.

2) 임대차 계약이 묵시적 갱신되었는데
갱신계약기간 도중에 임차인이 사정에
의해 이사를 가야 한다면 임대인에게 이
사실을 통지*한 후 3개월이 지나 계약해지
효력이 발생해야 신청할 수 있습니다.

* 내용증명을 발송한 경우 임대인이
내용증명을 수령했다는 송달증명
(우체국)이 되어야 함(도달주의)

3) 기간의 약정이 없는 임대차의 해지
통고는 임대인이 해지통고한 날부터 6개월,
임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지나
신청할 수 있습니다.

4) 광역시도 등에 설치된 주택임대차분쟁
조정위원회에 조정 신청을 한 경우 조정서
(임대인과 임차인의 수락)에 표기된 계약
해지일 이후 증빙서류를 첨부하여 신청할
수 있는데 조정서를 임대인이 수령했다는
송달증명원도 첨부(조정위원회 발급)
되어야 합니다.


2. 임차권등기 효과

1) 대항력 및 우선변제권의 유지

 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미
대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에,
그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지
되며, 임차권등기 이후에 대항요건을
상실하더라도 이미 취득한 대항력이나
우선변제권을 상실하지 않습니다.

 따라서, 임차인이 임차권등기 이후에
이사를 가더라도 여전히 종전의 임차건물에
대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로
보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2) 대항력 및 우선변제권의 취득

 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력
이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에,
임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선
변제권을 취득하게 됩니다.

 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을
기준으로 대항력과 우선변제권의 취득
여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에
임차건물에 대한 저당권 등의 담보권이
설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매
절차에서 매각허가를 받은 매수인에게
대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을
받을 수는 없게 됩니다.

3) 소액보증금의 최우선변제권 배제

 임차권등기가 끝난 임차건물을 그 이후에
임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를
받을 수 없게 됩니다.

이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에
의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를
한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한
손해를 방지하기 위한 취지입니다.


3. 신청서류 준비

법원에 제출할 임차권등기명령 신청서에
첨부할 서류로 등기사항전부증명서
(부동산등기부등본), 임대차계약서(전부)
사본, 신청인의 주민등록등본 또는 내용
증명서, 조정서 등입니다.

신청인의 주민등록등본 또는 초본도 가능
하며 내용증명서는 묵시적 갱신 계약기간
중에 임대인에게 해지 통지한 내용증명
등으로 임대인에게 송달된 것이
증명(우체국)되어야 합니다.

주택임대차분쟁조정위원회의 조정서는
계약기간 종료 또는 묵시적 갱신기간 중 해지
통지 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 신청한
분쟁조정 결과 등으로써 송달증명원도
첨부되어야 합니다.


4. 임차권등기명령 신청

임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ
지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 위의
신청 서류를 첨부하여 아래의 임차권등기
명령 신청서를 접수합니다.

이때 계약종료 또는 해지 후 임차보증금액
중 일부를 수령한 경우 신청서 양식 중
임차보증금액 란은 그 수령액을 제외하고
기재해야 하며 그렇지 않으면 임차보증
금액 전액이 등기되어 다시 경정등기를
해야 할 수도 있습니다.

5. 임차권등기 결정 및 촉탁

신청 후 대략 1주일 정도에 계약일자, 보증
금액, 주민등록일자, 임대차 범위, 점유개시
일자, 확정일자 등이 명시된 임차권등기
결정과 관할 등기소에 임차권등기 촉탁이
이루어집니다.

주의해야 할 것은 대항력과 우선변제권을
잃지 않기 위해서 등기부상 임차권등기가
경료된 것을 확인한 후 이사해야 하며,
임차권등기 후 3년간 본안의 소를 제기하지
않으면 임차권등기명령 취소 사유가 될 수
있습니다.
 

6. 임차권등기 결정문 송달 및 임차권 설정

임차권등기 결정정본(구 등기권리증, 현
등기필정보 및 등기완료통지서와 같은
성격의 증명서임)이 임대인(집주인),
신청인(임차인)*에게 송달되고 등기부상
임차권이 설정됩니다.

* 법무사에게 위임했을 경우에는 법무사가
송달영수인이 되어 임차인에게 전달되고
임대인에게는 직접 송달됨

그동안 임차인이 임차권등기명령을 받아도
임대인이 송달을 회피하거나 주소 불명
등으로 송달이 이루어지지 않으면 임차권
등기를 할 수 없었는데, 주택임대차보호법
(제3조의 3 제3항)을 개정하여 2023. 7.
19일부터 법원에서 임차권등기 결정이
이루어지면 바로 임차권등기가 가능하게
되고 임대인에 송달됩니다.


7. 유의사항(판례 소개)

이후 임차권등기 말소와 보증금 반환은
동시이행 관계가 아니며 임대인은 지급시
까시 지연손해배상금을 부담할 수도 있게
되므로 유의해야 합니다.

※ 주임법 제3조의3에 의한 임차권등기는
임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나
우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적
기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어
볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무
가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저
이행되어야 할 의무이다.
(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 )

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