주택 상속분할협의, 취득세, 셀프 상속등기, 상속세 절차와 필요서류

상속이 개시(피상속인의 사망)되면 사망
신고(사망진단서 등), 상속재산 조회
(안심상속원스톱서비스*) 등을 통해
상속절차가 이루어집니다.

* 조회신청 당시 재산(부동산, 은행
예금 등)만 조회 가능하고 개인간의
채권, 채무관계는 조회 불가함

이 과정 중에 상속재산이 부동산인 경우 
상속재산 분할협의 등을 거쳐 상속등기
(법무사 위임등)와 상속세 신고납부 등을
해야 하는데 주택의 상속을 중심으로
절차를 알아보겠습니다.


1. 상속재산 분할

상속재산 조회 등을 거쳐 상속받을 재산이
가령 주택이라면 공동상속인들이 상속받을
재산을 분할해야 하는데 최종 협의하여
아래 양식의 상속재산분할협의서를 작성
한 후 각각 인감증명서를 첨부해 인감
날인을 해야 합니다.

상속재산분할협의서는 관할 등기소에
비치되어 있으며 단독상속인이거나 법정
상속(민법 제1009조에 의한 법정상속분)
등인 경우는 해당되지 않습니다.

참고로 상속재산분할협의에 의한 상속
등기는 공동상속인 모두가 참여했기
때문에 추후 유류분 청구가 불가하며,
상속등기를 마쳤는데도 재협의를 원한다면
똑같이 전원 동의를 통해 재협의 분할이
가능합니다.


2. 상속 취득세 신고납부

관할 구청의 '부동산 취득세 신고' 창구에
가서 상속에 의한 취득물건에 대한 취득세
가 지방교육세, 농특세를 포함해 얼마나
나오는지 문의해 비용을 마련합니다.

※ 취득세는 주로 아파트 등 거래가 자주
발생하는 공동주택의 경우 조회 결과
실거래가(과세표준)에 취득세율*을 곱해
알려주며, 대개 단독주택 등 실거래가가
없는 경우 시가표준액 등에 취득세율을
곱해 알려줌

* 취득세율은 2.8%에 지방교육세 0.16%
와 농어촌특별세 0.2%가 더해지는데
다만, 농지의 경우 2.3%, 무주택가구가
주택을 상속받은 경우 0.8%를 적용함
(시가표준액은 공시가격이나
공시지가 등을 의미함)

아래 취득세 신고서 양식(관할 구청 비치)을
받아 작성하고 상속재산분할협의서, 사망자
기본증명서와 가족관계증명서를 첨부하여
신고하고 납부서를 발급받습니다.

 

납부서를 받아 준비한 예상 취득세 금액을
가지고 관할 구청에 나와 있는 은행
영업점에 가서 취득세를 납부하고
납부영수증을 받습니다.


3. 소유권 이전등기(상속)

소유권 이전등기를 위한 의무사항인
국민주택채권 매입*과 매도에 따른 비용
(차손액, 수수료 등)을 마련하고 아래
협의분할에 의한 상속등기 필요서류를
준비합니다.

* 매입금액은 가액이 1천만 원~5천만 원
미만의 경우 특별시와 광역시는 1.8%,
그 외 지역은 1.4%이고 5천만 원 이상의
경우 2.8%(2.5%)에서 4.2%(3.9%)까지임

※ 국민주택채권 매입과 매도 차손액 비용
(등기신청수수료 약간 포함)은 과세표준이
약 3억원인 경우 약 30만 원 정도 필요

 

※ 관할 등기소에 방문하여 미리 상속등기
필요서면과 채권매입과 매도 차손액 등에
대해 알아보고 협의분할에 의한 소유권
이전등기신청 양식을 가져오는 것이 좋음

상속인 등이 관할 등기소에 가서 가져온
아래 협의분할에 의한 상속 소유권 이전
등기신청 양식을 작성하고 서면을 첨부
하여 소유권 이전등기를 신청합니다.

협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권
이전등기를 신청하면 대략 1주일 이상 지나
등기필정보 및 등기완료통지서(구 등기
권리증)을 받아 볼 수 있습니다.

※ 부동산을 상속받았을 때 등기 이전방법은
법정상속지분대로 등기, 상속재산분할협의
에 따른 등기, 피상속인의 유언에 따른 유증
등기, 법정상속등기에 이의 제기 또는
협의가 이루어지지 않거나 유증 받은 부동산
에 대한 유류분반환 청구소송에 따른
판결등기 등으로 분류해 볼 수 있음


4. 상속세 신고납부

상속인 등은 소유권 이전등기를 신청하고
나면 상속개시일(사망일)이 속하는 달의
말일부터 6개월 이내에 관할 세무서에
상속세를 신고하고 납부해야 합니다.

※ 신고서는 피상속인(망인)의 주소지
관할 세무서에 제출 다만, 상속개시지가
국외인 경우에는 국내에 있는 주된 상속재산
의 소재지 관할 세무서에 제출, 실종선고 등
으로 피상속인의 주소지가 불분명한 경우
주된 상속인의 주소지 관할 세무서에 제출

상속세율은 증여세율과 같이 과세표준
1억 원 이하 10%에서 30억 원 초과 50%
(누진공제 4억 6천만 원)까지 적용되는데,
기초공제, 인적공제, 배우자공제 또는 과업
상속, 영농상속, 금융재산상속, 동거주택
상속, 재해손실 등의 공제 요건을 갖춘
경우 공제받을 수 있습니다.

즉, 기초공제 2억 원과 인적공제를 포함해
최소한 5억 원의 일괄공제를 받을 수 있고
배우자가 생존해 있다면 기본적으로 5억
원을 더해 10억 원을 공제받을 수 있으며
기타 해당되는 공제액을 추가해 과세표준을
줄일 수 있습니다.

상속세 신고는 국세청 홈텍스에 접속한
후 전체메뉴(오른쪽 상단)의 세금신고,
상속세신고를 차례로 클릭하여 모의계산
등을 거쳐 이루어지는데, 차질 없는 신고를
위해 세무대리인의 도움을 받을 수
있습니다.

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