위반건축물에 관한 문제, 이행강제금 강화, 유의해야

건축물이란 지붕과 기둥 또는 벽면이
있는 시설물로 건축물대장상 허가받은
면적 이외에 사전 신고나 허가 없이
불법으로 건축(신축, 증축 등), 대수선
및 용도변경된 경우 위반 건축물에
해당됩니다.

모든 건축물은 사전 신고 또는 허가
절차 없이 무단으로 건축행위(증축 등)
를 하면 위반건축물로 단속되는데,
전 소유자가 지었다 하더라도 현
소유자에게 행정처분을 하게 됩니다.

따라서, 부동산을 매수할 때 건축물대장
상 '위반건축물 표기' 여부를 확인하고
반드시 임장 해서 실사도 해야 하는데,
주요 위반사례나 적발유형 등에 대해
알아보겠습니다.


1. 주요 위반사례

이러한 위반건축물이 어떠한 형태로
나타나는지 알아볼 필요가 있는데
  위반사례는 주로 아래와 같습니다.

1) 다세대, 다가구주택의 준공 후 사용
승인을 받고 난 후 베란다를 무단 증축
하는 경우

2) 건물의 옥탑을 무단변경하여 주거
시설이나 창고 등으로 사용하는 행위

※ 다가구주택의 옥탑에 방을 들여
주거로 사용할 경우 뜻밖의 양도세 등
부담에 유의해야 함
https://koeui.tistory.com/m/entry/

다가구주택의 옥탑방 층수 증가에 따른 세부담에 주의해야(양도소득세 등)

3) 기존 건물에 붙여 증축하거나 나대지에
허가나 신고 없이 무단 신축하는 경우

4) 건축물의 용도를 허가나 신고 없이
무단변경하는 경우(상가 ㅡ> 주거시설,
주차장 ㅡ> 창고 등)

5) 건축선을 침범하여 영업장, 적치물,
테라스 등으로 사용하는 경우 등

※ 위반건축물은 불법 증축 등으로
사고 발생 시 재산 및 인명피해를
가중시킬 수 있음


2. 위반건축물 적발유형

그렇다면 위반건축물이 관공서에서
어떻게 적발되는지 그 적발 유형을
살펴보겠습니다.

1) 서울시를 예로 들면, 서울시가
항공촬영한 사진을 토대로 기존
사진 상에 나타나지 않은 건축물을
적발함(연 1회)

2) 행정관서에서 경찰서, 소방서 및
타 부서와 교차 점검하여 적발함

3) 인터넷, 전화 제보 등에 의한
민원신고를 접수해 적발함

※ 위반건축물에 대한 묵인을 목적으로
금품 등을 요구하거나 제공할 경우
형사처벌 대상이 됨

4) 관할 부서 공무원의 관내 수시
순찰로 적발함


3. 위반건축물로 적발되면?

1) 위반사항이 시정완료될 때까지
1년에 2회 이내의 범위에서 이행
강제금이 반복 부과됨

※ 영리 목적을 위한 위반이나 상습적
위반행위 등의 경우에는 이행강제금이
가중될 수 있음

2) 건축물대장상 '위반건축물 표기'로
허가 또는 인가 제한, 금융기관 대출제한,
부동산 매매 시 불이익을 받게 됨

3) 건축법을 위반한 건축주 및 시공자는
고발 조치됨(최대 3년 이하의 징역이나
5억 원 이하의 벌금형)

※ 위반건축물 행정처분 절차

4. 이행강제금 강화 및 감경비율
상향(완화)

최근 건축법이 개정되어 이행강제금
부과 일부 규정이 강화되었습니다
(2019. 4. 23 건축법 일부 개정)

1) 소규모 주거용 건축물에 대한 이행
강제금 감경 면적(전용 + 위반)이
85m²에서 60m²으로 축소됨
(건축법 제80조 제1항)

2) 85m² 이하의 소규모 주거용
건축물의 이행강제금 부과 완화 규정이
폐지됨(건축법 제80조 제5항)

또한 건축법 시행령이 개정되어 위반행위
후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어
현실적으로 임대기간 중에 위반내용을
시정하기 어려운 경우 등 상황의 특수성이
인정되는 경우, 위반면적이 30제곱미터
이하인 경우 등 7가지 사유에 해당하는
경우 감경비율을 50%에서 75%로 상향
하여 완화되었습니다.
(건축법 시행령 제155조의 4 제2항)

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