다가구주택의 옥탑방 층수 증가에 따른 세부담에 주의해야(양도소득세 등)

대개 1세대 1주택, 일시적 2주택 비과세 등으로 세법상 양도소득세(취득세, 종합부동산세 등도 주택수와 관련됨)를 계산할 경우, 주택 수를 산정할 때 다가구주택 1채를 단독주택 1채와 같이 1주택으로 산정하고 있습니다.
그러나,  다가구주택을 세법상 1주택으로 인정받기 위해서는 주의해야 할 사항이 있습니다.

건축법에서 다가구주택(단독주택)과 다세대주택(공동주택)은 주택 1개 동의 바닥면적의 합계가 660m²이하로 동일하지만 세대수는 다가구주택만 19세대이하(다세대주택은 제한없음)로 차이를 두고 있으며 주택으로 쓰이는 전체 층수도 다가구주택은 3개층 이하, 다세대주택은 4개층 이하로 구분됩니다.

그런데, 간혹 3개층 이하의 다가구주택을 월세 등을 놓고 임대하면서 옥탑방을 들였을 경우 4개층이 되어 세법상 다세대주택으로 간주가 됨으로써 양도세 등을 계산할때 다주택자 중과(현재는 한시적으로 유예되고 있음)로 인하여 세금 부담에 큰 손실을 볼 수도 있다는 점에 주의를 해야 겠습니다.

물론, 다가구주택의 지하층이나 1층을 주차장 또는 상가(단, 안쪽의 거주시설은 주택의 층수로 산정)로 사용할 경우 그 층수는 주택의 층수에 포함해서 계산하지는 않습니다.
또한, 새로 증축한 옥탑방이라도 해당 층 면적의 8분의 1 이하의 규모를 차지하면 주택 층수에서 제외됩니다.

따라서, 3개 층의 다가구주택을 보유하면서 옥탑방을 들일 경우 옥상 면적의 8분의 1 이하의 규모로 증축한다면 세법상 계속 다가구주택으로 인정받아 1주택자로서 지위를 유지할 수 있다는 것입니다.
따라서 양도소득세 등을 염두해 둔다면 사전에 전문가와 상의하는 것이 절세에 도움이 되겠습니다.

아울러,  상가가 포함된 다가구주택(일명 상가주택)의 양도소득세를 계산할때 지금까지는 주택부분이 차지하는 면적이 상가부분 보다 크다면 전체를 주택으로 보고 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 상가를 포함해 양도세 비과세가 가능했지만, 2022년부터는 상가와 주택이 차지하는 면적과 관계없이 상가와 주택을 구분해 상가부분은 제외하고 주택부분만 비과세 처리되고 있습니다.

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