1세대 1주택 양도세 비과세 및 고가주택의 장기보유특별공제

소득세법에서는 1세대*가 주택 양도일
현재 국내에 1 주택을 보유하고 일정
요건을 충족하여 양도하는 경우 양도
소득세를 과세하지 않습니다.

여기서 비과세는 매도가액 12억 원
까지이며 그 초과액은 양도차익의 최대
80%까지 장기보유특별공제를 적용
받을 수 있는데 그 요건 등에 대해
알아보겠습니다.

     * 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은
주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는
자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속
및 형제자매를 말하며 취학∙질병요양∙
근무상 또는 사업상 형편으로 일시
퇴거한 사람을 포함)와 함께 구성하는
가족단위(아래 글 참조)

https://koeui.tistory.com/m/entry/

1세대 1주택 양도세 비과세를 위한 '1세대' 범위 살펴보기

1.  1세대 1 주택 양도세 비과세 요건

주택의 양도일 현재 다음의 요건을
모두 충족하여야 합니다.

  ①  주택 양도 당시 국내에 1 주택을
보유하여야 함(아래 글 참조)

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1세대 1주택 양도세 비과세 위한 '1주택' 범위 알아보기(1)

  ②  주택의 보유기간이 2년 이상이어야
하며,  2017. 8. 3 이후 취득 당시
조정대상지역에 있는 주택은 보유기간이
2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이
2년 이상이어야 함(아래 글 참조)

https://koeui.tistory.com/m/entry/

1세대 1주택 양도세 비과세의 보유 및 거주기간 세부사항 알아보기(1)

  ③ 양도가액이 12억 원을 초과하는
고가주택이 아니어야 함
※ 대신 12억 원 초과분은 최대 80%
의 장기보유특별공제를 적용받을 수
있음(아래 참조)
 

2. 1세대 1 주택 요건 충족 시 세제혜택

 양도가액 12억 원 이하 주택의 양도차익
에 대하여 양도세 비과세를 적용함


3. 고가주택(1세대 1 주택자)의
장기보유특별공제

1세대 1 주택자가 1 주택을 매도할 때
양도가액이 12억 원을 초과(고가주택)
하여 양도세 비과세를 적용받을 수
없지만,

 양도 당시 1세대 1 주택이고 2년 이상
거주(보유기간 3년 이상에 한정)한
주택은 보유･거주기간에 따라 양도
차익의 최대 80%의 장기보유특별
공제를 적용받을 수 있습니다.

여기서, 1세대 1 주택(2020. 1. 1일
이후 양도분부터)은 보유기간 중 거주
기간이 2년 이상(2년 미만은 30%까지
기본공제율)이어야 하며, 일시적 1세대
2 주택 또는 상속, 동거봉양, 혼인 등에
의한 특례 등으로 1세대 1 주택으로
보는 주택을 포함합니다.

※ 1세대 1 주택인 고가주택에 적용되는 장기보유특별공제율

그렇다면 보유 중인 상가를 주택으로
용도 변경한 후 1주택(고가주택인 경우)
으로 양도하는 경우 어떻게 적용될까?
이때는 양도 당시 현황이 주택이라면
주택에 적용되는 장기보유특별공제율을
기준으로 하되, 상가 보유기간에는 상가에
적용되는 2%를 곱하여 계산하게 됩니다.

즉, 용도 변경 후 양도 시 전체 보유 기간을
기준으로 계산되며, 상가 보유기간은 상가
기준인 2%(최대 30%)가 적용되고, 주택
으로 용도 변경 후의 보유 및 거주기간에는
매년 4%씩 적용됩니다. 이 중 공제액이
큰 금액이 적용됩니다.

그런데 2024년 세법 개정이 추진되고 있어
2025년 이후에는 거주 기간에 따라 공제가
구분되며, 주택 전환 후 2년 미만 거주한
주택의 경우 상가 보유 기간을 포함한 전체
기간에 대해 2%를 곱하여 30% 한도로
공제가 적용됩니다.

반면, 주택 전환 후 2년 이상 거주하여 1세대
1주택 요건을 충족한 경우에는 상가 보유
기간에 2%, 주택 보유 기간에 4%를 각각
곱한 후 두 공제율을 합하여 최대 40%까지
보유 기간 공제를 받고 거주 기간 공제는
주택 보유 기간 중 거주한 기간에 대해 매년
4%씩 최대 40%를 공제받아 합산 공제율이
최대 80%까지 가능합니다.

반대로 1주택을 상가로 용도 변경 후 양도
하는 경우에는 양도 당시 건물이 상가이므로
2%의 장기보유특별공제만 적용됩니다


※ 장기보유특별공제 계산방법
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양도세 절세위한 장기보유특별공제 대상 부동산, 공제율, 계산식