주택 취득세율(중과세, 증여취득, 감면, 주택수 제외) 알아보기

취득세는 토지, 건물, 차량, 기계
장비 등을 매매, 교환, 상속, 증여,
건축, 개수 등으로 원시 또는
승계취득, 유상이나 무상취득함에
따라 과세하는 지방세입니다.
(취득일부터 60일이내 납부기한,
등기신청할 때는 납부서 첨부함)

또한, 취득세는 취득당시가액,
사실상 취득가액, 시가인정액 또는
시가표준액 등으로 이루어진 과세
표준에 과세대상 물건별 세율을
곱하여 산출하는데, 여기서는 주택
취득세율에 대해 알아 보겠습니다.

※ 취득시기 : 무상취득은 계약일,
유상승계취득은 잔금지급일
(등기일이 더 빠르면 등기일임)


부동산의 취득세율은 2.3% ~ 4%
정도 되는데(오피스텔과 상가는 농특세,
지방교육세 포함 4.6%, 토지 4%,
농지 3%, 상속농지 2.3%, 재산분할 2%),
이중 주택은 유상거래의 경우 1주택
(조정대상지역 1주택 취득시 일시적
2주택, 비조정대상지역 1주택
취득시 2주택 포함)은 취득
당시가액이 6억원 이하 1%,
6억원 초과 9억원 이하 1~3%
(세율 계산식 : 거래금액<억원>×
2/3-3), 9억원을 초과하면 3%를
적용합니다(취득세, 교육세 별도).

여기에 중과세율은 조정대상지역
2주택(일시적 1세대 2주택 제외)
과 비조정대상지역 3주택의 경우
8%, 조정대상지역 3주택(비조정
대상지역 4주택, 법인 취득 모두)
이상은 12%를 적용합니다(단, 시가
표준액이 수도권 1억원/수도권 외
2억원 이하인 주택 취득시 중과세
대상으로 보지 않는데, 정비구역
등 내의 주택은 중과세됨. 소유주택
수에도 포함하지 않음).

※ 상속받은 주택은 5년 내에는 주택수
에서 제외되고 공시가격 수도권 6억,
비수도권 3억 이하 또는 지분율 40%
이하는 기간 제한 없이 제외됨

참고로 자녀가 주택을 취득하는데
부모와 세대분리가 안되어 다주택자가
되면 취득세를 중과세하게 되는데 취득후
60일 이내에 예정주소지에 전입신고를
한다면 다주택 계산에서 제외되고 위택스
신고 시 따로 소유 주택을 수정하거나
삭제할 필요 없이 전입신고 후 자동
반영됩니다.

※ 일시적 2주택은 종전주택을 3년
안에 처분한다면 중과세 제외됨

세대분리, 무주택세대주가 되기 위한 요건 알아보자

다만, 정부가 이 중과세율의 완화를
추진하고 있는데 지방세법이 개정
되어야 하는 사항입니다만,
2023. 1. 5일부터 규제지역(투기
지역, 투기과열지구, 조정대상지역)
을 서울시 서초, 강남, 송파, 용산구만
제외하고 전국 모든 지역을 해제했기
때문에 사실상 2주택에 대한 취득세
중과는 서울 4구를 제외하고
적용하지 않고 있습니다.


주택의 무상거래(상속을 제외한
증여 등)의 경우 과세표준액이
3억원 미만이면 3.5%, 조정대상
지역의 3억원 이상이면 12%를
적용하며 비조정대상지역
주택은 3.5% 단일세율입니다.

다만, 조정대상지역의 3억원 이상
주택이라도 1세대 1주택 소유자가
배우자, 자녀, 부모에게 증여하면
3.5%의 취득세율을 적용합니다.

※ 개인 및 법인 구분 없이 비수도권에
소재하는 공시가격 2억 원 이하 주택
구입 시 주택 취득세 중과를 제외함
(2020년 8월 12일 이전에 취득한
주거용 오피스텔은 주택수 산정 제외)

주택 취득세율

참고로 증여로 인한 과세표준은
2023년부터 시가표준액에서
시가인정액으로 바뀌어 공시
가격이 아닌 매매사례가액, 감정
가액, 공매가액 등으로 하는데
(상속은 변동없이 시가표준액),

시가표준액이 1억원 이하인 경우
과세표준을 납세자가 시가
인정액과 시가표준액 중에서  
정하는 가액으로 할 수 있습니다.
즉, 취득세를 줄일 수 있다는
의미입니다.


또한, 유상거래의 경우 생애 최초
주택 감면제도가 있는데 소득에
관계없이 무주택세대가 실거래가
12억원 이하의 단독, 공동주택
(오피스텔 제외)을 첫 취득하여
3년 이상 실거주 경우 200만원
한도에서 취득세를 감면해
주고 있습니다.

위에서 정부가 중과세 완화를 추진
하고 있다고 했는데 2024. 12. 31일
지방세법시행령이 개정되어 다음의
경우 취득세 중과세를 위한 주택수를
산정할때 그 취득하는 소형저가주택을
제외하고 주택수(주택+입주권+분양권
+주거용 오피스텔)*를 계산합니다.

* 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔은
2020. 8. 12이후 취득분부터 적용
(오피스텔 분양권은 제외, 시가표준액
1억원 이하 소형저가주택, 오피스텔은
제외)

1) 2024. 1.10부터 2027. 12. 31까지
사용검사 또는 승인받은 신축 다가구,
연립, 다세대, 도시형생활주택(전용 60
m², 취득당시가액 3억<수도권 6억>
이하)을 같은 기간내 최초로 유상승계
취득하는 경우

※ 임대사업자는 다가구, 연립, 다세대,
도시형생활주택(전용 60m², 취득당시
가액 3억<수도권 6억> 이하)을 2024.
1.10부터 2027. 12. 31까지 유상승계
취득(신축후 최초로 유상승계취득하는
주택은 제외 )하여 60일 이내에 임대
주택으로 등록하는 등 일정한 요건
하에서의 주택수를 제외함

2) 사용검사를 받은 후 미분양된 아파트
(수도권 외 소재 전용 85m², 취득당시
가액 6억 이하로 주택관련부서에서 미분양
확인을 받은 아파트)를 2024. 1.10부터
2025. 12. 31까지 최초로 유상승계 취득
하는 경우 2026년 12. 31일까지 제외함

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