재개발, 재건축조합 현금청산자의 정비사업비 부담 문제

분양신청을 하지 않거나 분양계약을
체결하지 않은 사유 등으로 조합원이
그 지위를 상실하여 현금청산자가 되는
경우 정비사업비를 분담하도록 하는
정관 규정을 두고 조합이 있습니다.

대개 조합원들이 현금청산자로 조합
사업에서 이탈하는 것을 방지하기 위해
청산기준일까지 발생된 정비사업비
등을 분담하도록 하는 것입니다.

실제로 조합은 이 정관을 근거로 청산금
의 지급을 구하는 소를 제기한 현금청산자
에게 청산금에서 일부 정비사업비의 공제
를 주장하거나 별도로 정비사업비의
반환을 구하기도 합니다.

그러나 조합이 이러한 현금청산자에 대해
정비사업비 일부를 부담하게 하려는 것이
여러 사업장에서 분쟁이 되고 있어 법원
판례를 소개하고자 합니다.

1. 현금청산자

재개발, 재건축, 가로주택정비사업의
현금청산자는
첫째, 분담금 부담 또는 사업성 등 여러
사정으로 재건축 조합설립에 동의하지
않거나 사업시행자 지정에 동의하지
않는 조합설립 미동의자(탈퇴자
포함)가 있습니다.

둘째, 재개발 등 조합설립이나 사업시행자
지정에 동의했지만 분양신청기간 내
분양신청을 하지 않아 현금청산자가
되는 분양미신청자가 있습니다.

셋째, 분양신청을 했으나 이를 철회하거나
정관에서 규정한 분양계약 체결기간 내에
분양계약을 체결하지 않은 경우 분양계약
체결기간 만료일 다음 날에 조합원의
지위를 상실하고 현금청산자가 되는
분양계약미체결자가 있습니다.

넷째, 정비구역에서 권리산정기준일 이후
지분 쪼개기 등을 통해 토지등소유자
(조합원) 수를 증가시키는 경우 현금청산
대상자가 됩니다.

2. 재건축사업 중간 단계에 조합에서
탈퇴하는 경우

대법원은  "탈퇴하려는 조합원에게 비용
부담에 관해 필요하고도 충분한 정보를
제공해 합리적으로 탈퇴 여부를 결정할
수 있도록 현금청산 대상자가 조합관계의
탈퇴 시점에서 부담하게 될 비용의 발생
근거, 분담 기준과 내역, 범위 등에 관한
구체적 정보를 정관 등으로 규정할
필요가 있다며,

추상적으로 사업비용을 부담한다는 내용
의 정관 조항만을 근거로 현금청산 대상자
가 예상하지 못한 내용과 규모의 정비
사업비를 부담토록 하는 것은 잔존
조합원과 탈퇴 조합원 사이의 형평에
반하게 된다"라고 하면서

"조합정관에서 그동안 투입된 사업비용을
공제해 청산금을 지급한다는 추상적 정관
조항에 근거해서는 현금 청산금에서 사업
비용을 공제할 수 없다"라고 판시했다.
(대법원2021,4,29 선고2017두48437판결)

위와 같은 판례는 주택재건축사업 진행
도중에 조합 관계에서 탈퇴하는 경우 그
현금청산자는 분양 수익을 누리지 못함을
고려한 판례로 잔존 조합원들의 이익으로
만 귀속되는 비용이나 완전히 새롭게 건축
되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등이
합리적인 범위 내의 분담 비용으로 보기
어렵다고 하여 현금청산자가 정비사업비
를 부담할 수 없다고 본 것입니다.

3. 재개발사업의 분양신청 기간 내에
분양신청을 하지 아니한 경우

대법원은 주택재개발사업에서도 위
기준에 따라 정비사업비를 부담할 수
있다고 보았으나 대법원 판례가 제시한
사업비 분담기준에 모호한 점이 있어
분쟁이 지속되고 있습니다.

최근 인천지방법원은 이에 더 나아가
주택재개발사업에서 분양신청 기간
내에 분양신청을 하지 아니하여 현금
청산대상자가 된 자들에게 정관에 따라
정비사업비를 부담해야 한다는 주장에
대하여
① 조합원 지위를 상실하기 전까지
개별적으로 받은 현실적인 이익이
없음에도 정비사업비를 부담한다면,
결과적으로 조합에 의하여 객관적인
재산적 가치를 받지 못하게 되며,
② 분양신청 기간 내 분양신청을 하지
않는 시기는 사업 초기 단계로서 향후
발생할 수입에 대한 고려가 없으므로
불합리하고
③ 강제적으로 조합원 지위를 일시
보유하였다는 이유로 부담시키는 것은
자기 책임 원리에 반하고
④ 대법원 판례의 경우 그 정관 규정으로
무조건 효력을 인정해야 한다는 취지가
아니며 그러한 정관이 있더라도 사회
통념상 현저히 타당성을 잃은 것이라면
해당 정관 규정은 무효라고 보아 현금
청산자에게 정비사업비를 부담시킬 수
없다고 판시하였다.(인천지법2023.
1.13 선고 2021구합57586 판결)

이 재개발조합은 정관에서 "현금청산자는
조합원 지위 상실 때까지 발생한 '사업비용',
이자 및 연체이자 등 '금융비용', 현금청산에
소요된 경비 및 소유권 이전에 따른 취득세
및 등록면허세 등 제세공과금을 부담한다.
사업비용, 금융비용 부담액은 현금청산일
기준으로 발생된 정비사업비에서 조합원
전체 종전 자산평가액에 대한 현금청산자
종전 자산평가액의 개별비율로 산출한
정비사업비로 한다"라는
조항을 두고 있었다.

그러나 법원은 "정관에서 '사업비용' 또는
'이자 및 연체이자 등 금융비용'이라고만
정하고 있을 뿐 정비사업비의 구체적 비용
항목·기준·발생 근거와 시기·범위 등을
정하고 있지 않으므로 위 규정만으로는
현금청산 대상자가 조합원 지위를 상실할
때까지 조합원의 지위에서 권리, 의무를
행사하는 데 사용된 비용 등 자신이 분담
하게 될 비용의 기준 또는 구체적 부담
항목과 금액 등 분담 내역을 예상하기
어렵다. 이로 인해 탈퇴 여부를 결정하기
위한 경제적 평가를 하기도 어렵다"며
이 정관 규정에 근거해 현금청산자들에게
정비사업비 분담금액의 지급을
구할 수 없다고 선고했다.

4. 마무리

실제로 현금청산자의 경우 정비사업의
완성 이후 부가가치 상승(탈퇴 조합원
만큼의 일반분양 대체분 포함)으로 인한
개발이익에서도 배제된 채 감정평가에
의한 현재 가액만을 보상받는데도 거기에
대해 아무 인과관계가 없는 정비사업
비용을 분담하라는 것은 이치에 맞지
않아 보입니다.

또한, 주택재건축과 달리 재개발과
가로주택정비사업은 분양신청 시점이
되어서야 비로소 조합에서 탈퇴할 기회를
갖게 되는데, 정관 규정을 두었다고 하여
사업비 공제가 가능하다고 본다면
조합원의 탈퇴를 부당하게 제한하거나
재산권을 중대하게 침해할 우려가 있다는
점도 판결에 고려되었다고 봅니다.

이렇듯 현금청산자에 대한 정비사업비
부담에 관하여 정관 규정의 해석 기준은
다양하고 복잡하며 판례의 해석이 상반
되는 경우도 많아 그 판단에 상당한 주의
가 요구되므로 관련 분쟁을 겪고 있는
당사자라면 도시정비법 분야의 법률
전문가의 도움을 받아 대응해 나가는
것이 중요하겠습니다.

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