부동산 직거래, 거래신고, 취득세, 셀프매매등기, 양도세 절차 및 필요서류

부동산을 매수하기 위해서는 매매계약을
체결하고 등기서류를 갖추어 잔금 지불과
동시에  소유권이전등기를 신청한 후
양도세 신고납부 등의 절차를 거칩니다.

이는 공인중개사무소를 거쳐 법무사, 세무사
등에 위임하는 경우가 일반적인데 최근
주택의 가족간 저가 양도, 당근마켓 직거래
등 직접 해결하는 경우가 늘어나고 있는데
주택 중심의 직거래 절차에 대해
정리했습니다.


1. 매매계약 체결

매도인과 매수인이 가까운 공인중개사
사무소에서 아래의 매매계약서 양식(예시)
을 가져다 작성하고 날인을 합니다(직거래
이므로 공인중개사 서명날인은 불필요)

매도인과 매수인의 직거래이므로 공인
중개사법에 의한 중개대상물 확인설명서
등은 작성하지 않아도 되고 주택의 권리
관계(근저당, 가압류, 가등기 등), 물건의
하자, 세금 체납 등 일체의 문제는 매도인과
매수인의 책임 하에 이루어집니다.

이때, 관할 시군구청의 '부동산 취득세 신고'
창구에 가서 매매 취득물건에 대한 취득세
가 지방교육세, 농특세 포함해 얼마나
나오는지 문의해 미리 비용을 마련하면
좋습니다.

※ 취득세는 주택의 실거래가에 매수인의
주택 보유수 등에 따라 아래의 취득세율을
곱해 알려주며, 표준세율은 1~3%(지방
교육세, 농특세 별도)이고 다주택자의 경우
12%까지 부담할 수 있습니다.

2. 부동산 거래 신고

매매계약의 체결일부터 30일 이내에 그
실제 거래가격 등을 아래 양식에 따라
부동산 등의 소재지 관할 시군구청에
공동으로 신고해야 합니다(부동산 거래
신고 등에 관한 법률 제3조 등).

이는 부동산거래관리시스템(포털에서 검색)
에 접속하여 온라인으로도 신고할 수 있으며
신고 후 부동산거래신고필증을 받아 추후
소유권 이전등기 신청시 첨부하여야 합니다.

※ 거래가격이 6억원 이상인 주택이거나
투기과열지구 또는 조정대상지역 소재
주택을 매수하는 경우 아래 자금조달계획,
입주 여부 등을 추가로 함께 신고해야 함

3. 잔금과 등기서류 수수 및
취득세 신고납부

매수인은 잔금을 지불하고 동시에 소유권
이전등기에 필요한 아래의 서류를 넘겨받고
매도인은 잔금을 수령하고 동시에 소유권
이전등기에 필요한 아래의 서류를 넘겨
줍니다(동시이행의 관계)

※ 등기권리증 분실시 매도인의
확인서면 작성 필요

매수인은 매매계약서, 부동산거래신고필증,
가족관계증명서, 등본을 구비하고 준비한
취득세액을 가지고 관할 구청의 '부동산
취득세 신고' 창구에 가서 아래의 취득세
신고서 양식을 받아 작성하고 신고하여
납부서를 발급받습니다.

공통 서식

주택의 경우만 해당

수령한 취득세 납부서를 가지고 관할
시군구청에 나와 있는 은행 영업점에
가서 준비한 취득세액으로 취득세를
납부하고 납부영수증을 받습니다.


4. 매매로 인한 소유권 이전등기

매수인이 잔금일로부터 60일 이내에  
소유권 이전등기를 위해서는 국민주택
채권 매입과 매도에 따른 비용*(차손액,
수수료 등)을 마련하고 잔금시 넘겨받은
필요서류를 가지고 관할 등기소에 가서
아래 양식을 작성하고 서면을 첨부하여
소유권이전등기를 신청합니다.

*  국민주택채권 매입금액은 주택의 경우
2천만원 이상 5천만원 미만은 시가표준
액의 1.3%에서 6억원 이상은 특별시 및
광역시의 경우 3.1%, 그 밖의 지역은
2.6%까지임

※ 국민주택채권 매입과 매도 차손액 비용
(등기신청수수료 약간 포함)은 과세표준이
약 3억원인 경우 약 30만 원 정도 필요

매매를 원인으로 한 소유권 이전등기를
신청하면 1주일 정도 지나 등기필정보
및 등기완료통지서(구 등기권리증)을
받아 볼 수 있습니다.


5. 양도소득세 신고납부

매도인은 잔금을 수령한 후 양도세 신고
납부 대상일 경우 양도일이 속하는 달의
말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에
양도세 예정* 신고납부를 해야 합니다.

* 확정 신고(한 해에 예정 신고가 2회
이상인 경우)는 양도일이 속하는
연도의 다음연도 5. 1 ~ 31일까지
신고납부해야 함

양도세 신고납부는 우선 1세대 1주택자
등*에 해당되어 비과세 대상인지 여부를
체크해 보고 최종적으로 세무전문가의
확인을 거쳐 양도세 비과세에 해당될 경우
에는 신고하지 않아도 됩니다.

단, 착오에 대비해 양도세액이 0원인
것으로 신고를 했을 경우 세무서에서
과세 대상인 것으로 결정되면 가산세를
감경받을 수 있음(무신고 가산세 20%
에서 과소신고 가산세 10%).

* 양도세 비과세 대상은 1세대 1주택자 외에
일시적 1세대 2주택자, 농어촌주택 또는
대체주택 취득, 혼인 또는 상속으로 인한
취득 등이 있음

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양도세 신고납부 대상일 경우 자본적 지출의
수선비나 양도비용 등의 필요경비, 장기보유
특별공제액(기본 30%), 기본공제액(년 250
만 원) 등을 공제하고 양도세율(기본세율
6~45% 등) 적용 등을 거쳐 양도세액을
산출합니다.

양도세 신고는 국세청 홈텍스에 접속한 후
전체메뉴(오른쪽 상단)의 세금신고, 양도
소득세 신고를 차례로 클릭하여 1세대 1주택
비과세 확인, 조정지역 중과세 확인, 자동계산,
간편모의계산 등을 거쳐 이루어지는데,
차질 없는 신고를 위해 세무대리인의 도움을
받을 수 있습니다.

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