공가(빈집)나 폐가 2주택 양도세 비과세 여부

1세대 1 주택의 경우 양도소득세를
비과세 받을 수 있는데, 시골에 오랜
기간 공가(빈집) 상태로 방치되어 있는
주택이 한 채 더 있을 경우 해당 주택이
주택 수에 포함되어 2 주택으로 비과세
받을 수 없는지 궁금할 수 있습니다,

다른 주택을 양도할 때 공가 상태인 주택을
주택으로 취급한다면 비과세 적용이 안될
것이며, 주택으로 취급하지 않는다면
비과세 적용이 가능하기 때문입니다.

아래에서 공가(빈집) 또는 폐가에 대해
양도세 비과세 여부는 어떻게 되는지,
이에 대한 주택 인정기준과 실질적인
적용 방법들에 대해 살펴보겠습니다.

1. 공가나 폐가의 주택 인정 기준

1)  세법(양도소득세) 집행기준

공가(빈집) 상태인 건물의 주택 해당
여부에 대해 '건물이 장기간 비워져
있더라도 사람이 살 수 없을 정도의
폐가가 아니라면 공부 상 용도가 주택
으로 되어 있는 경우 주택으로 취급
하겠다'라고 규정하고 있습니다.

2) 국세심사결정 사례

양도주택 외에 공부상 다른 주택이 있다
하더라도 폐가가 되어 사실상 주택의
기능을 상실하여 주택으로 볼 수 없는
경우에는 1세대 1 주택으로 보아야
한다고 결정한 사례입니다.
(심사 양도2004-0055, 2004.5.24)

3) 양도소득세 질의회신
(서면-2015-부동산-0072 : 2015.03.26)

장기간 공가로 방치하는 경우에도 공부상
용도가 주거용인 경우에는 주택으로 보는
것이나, 「건축법」 상의 건축물로 볼 수
없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로
보지 아니하는 것이며, 이에 해당하는지
여부는 사실판단할 사항입니다.


2. 공가나 폐가의 비과세 여부

1세대 2 주택일 때 1 주택이 장기간 공가
상태로 방치된 건물로 폐가인 경우에만
주택으로 보지 않으므로 1세대 1주택으로
비과세를 적용받기 위해서는 주의가

필요합니다.

또한 장기간 공가가 아니고 일시적 공가인
경우로 향후에도 주거용으로 사용될 것이
확실한 경우에는 폐가 상태로 보지 않고

주택으로 보아 주택 수에 포함됩니다.


3. 폐가 여부 확인 방법들

1) 전기·수도 등 내부시설이 완전히
철거되어 있는지 확인

통상 주택으로 보기 위해서는 상시
주거용으로 사용하여야 하고 실제 주거에
이용할 수 있는 상태이어야 합니다.

그러나 주택이 오랜 기간 전기 공급이
중단되었고 수도 공급이 중단되는 등
내부시설이 완전히 철거된 상태였다면
이에 대한 한국전력공사 등의 사실확인서
를 첨부해서 입증하면 됩니다.

이 자료와 함께 현장 사진 등을 첨부해서
폐가임을 입증한다면 주택으로 취급받지
않을 수 있습니다.

그러나 장기 미사용으로 인하여 전기
사용계약이 임시 해지된 경우에 불과하고
실제 주거에 사용할 수 있는 상태라면
주택으로 기능을 완전히 상실한 폐가로
볼 수 없다는 판례가 있으므로 주의가
필요합니다.

2) 지붕이 있는지 확인

건축법상 "건축물"이란 토지에 정착하는
공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는
것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의
공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·
차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는
것을 말한다고 규정하고 있습니다.

위 규정처럼 건축물로 보기 위해서는
지붕과 기둥 또는 벽이 있어야 되는데
주택이 벽이나 기둥은 있으나 지붕이
붕괴되어 있고 사실상 방치되어 있다면
주택으로 볼 수 없으므로 관련 사진 등을
제시해서 폐가임을 입증하면 됩니다.

3) 주택분 재산세 납부내역 확인

주택에 대해서는 매년 개별주택
(공동주택) 가격이 공시되고 이 가격
기준으로 주택분 재산세가 과세됩니다.

만약에 최근까지 주택분 재산세를 납부
하고 있었다면 세무서에서는 이 건물을
주택으로 우선적으로 판단합니다.

주택분 재산세를 납부했다면 우선적으로
주택으로  취급하므로 해당 주택이 폐가
상태였다는 걸 입증하기 위해서는 재산세

부과대상 제외 등 생각보다 많은 자료와
노력이 필요할 것입니다.

폐가가 맞다면 주택분 재산세를 계속적
으로 납부할 것이 아니라 현장 확인 요청
등을 통해 주택분 재산세가 계속적으로
부과되지 않도록 미리미리 대처해
두어야 합니다.

4) 전입세대가 있었는지 확인

주택이 사람이 살 수 없는 폐가 상태라면
거주한 사람이 없는 게 당연한데, 전입세대
열람을 해보면 전입된 사실이 있는 경우도
있습니다.

폐가 상태라서 다른 주택 양도 시 1 주택만
보유하고 있다고 1세대 1 주택 비과세로
신고했다가 폐가에 전입된 사실이 확인되어
세무서로부터 해명자료를 받는 경우가
간혹 있습니다.

주소가 등재된 경우에는 과세관청에서는
우선적으로 주택이라고 판단하므로 양도세
신고 시 폐가 상태인 주택에 전입세대가
있었는지에 대한 확인이 필요합니다.

만약 주소만 등재되어 있었고 실제 거주를
하지 않았다면 이에 대한 입증과 폐가였다는
입증을 함께 해야 되므로 조금 더 주의 깊게
대처해야 합니다.


4. (참고) 입주권 취득세율 적용은
주택의 멸실 기준임

재개발, 재건축 취득세 계산에 있어서
관리처분계획의 인가가 있는 경우라도
주택의 건축물이 멸실되기 전까지는
주택으로 간주하며, 주택의 멸실 이후에는
조합원입주권을 소유한 것으로 봅니다.

또한 유상승계취득의 경우 잔금청산일과
등기일 중 빠른 날을 취득시기로 보며,
무상취득의 경우에는 그 계약일(예:
증여계약일)에 취득한 것으로 봅니다.

따라서, 재개발, 재건축 조합원입주권을
관리처분계획인가 후 주택이 멸실되기
전에 취득하는 경우 주택의 취득으로
보기 때문에 주택에 대한 시가인정액을
과세표준으로 하여 보유 주택 수에 따라
유상승계 취득세율인 1~3%, 8%, 12%로  
취득세율을 적용하면 되고,

조합원입주권을 주택의 멸실 이후 취득
하는 경우에는 토지의 취득으로 보아
토지에 대한 시가인정액에 유상승계
취득세율 4%를 적용하면 됩니다.

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